行業(yè)透視｜8月56城政策優(yōu)化、收儲(chǔ)加速落地，9月仍需新政護(hù)航

供給端調(diào)整：上海優(yōu)化套型面積
7城出臺(tái)計(jì)容新規(guī)滿足“住好房”改善需求

與需求端政策頻次下降、新意不多形成對(duì)比，近期供給端政策調(diào)整密集頻率有所增加，上海放開了執(zhí)行十幾年的70/90政策更是引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注。上海優(yōu)化宅地套型供應(yīng)結(jié)構(gòu)，放開70/90套型限制。8月27日，上海正式發(fā)文優(yōu)化新出讓商品住房用地套型供應(yīng)結(jié)構(gòu)，將多層、小高層、高層中小套住宅面積上限分別調(diào)整為100平方米、110平方米、120平方米（往年分別為90、95、100平），中小套型占比最低要求調(diào)整為中外環(huán)間70%、中環(huán)內(nèi)及新城和南北轉(zhuǎn)型重點(diǎn)區(qū)域60%、外環(huán)外50%（往年為60%-80%）。“70/90”政策是2006年建設(shè)部為了調(diào)控住房結(jié)構(gòu)出臺(tái)的政策，規(guī)定套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。烏魯木齊、漳州、邵陽、六安、寧鄉(xiāng)、吉安、定安等城市出臺(tái)計(jì)容新規(guī)。其中，烏魯木齊明確生態(tài)庭院、空中共享平臺(tái)不計(jì)入容積率及住房產(chǎn)權(quán)面積，黃山推廣首層架空層用于公共服務(wù)空間設(shè)置，提高住宅陽臺(tái)等半開敞空間比例，推動(dòng)在城郊開發(fā)低密度、高品質(zhì)住宅產(chǎn)品，優(yōu)化飄窗、陽臺(tái)和設(shè)備平臺(tái)設(shè)置要求。漳州在城市郊區(qū)等不具備公共交通條件但景觀、區(qū)位等條件較好的區(qū)域或受限高管控區(qū)域，優(yōu)化規(guī)劃用地指標(biāo)，停止執(zhí)行住宅項(xiàng)目容積率不得低于1.0的供地標(biāo)準(zhǔn)。邵陽對(duì)架空層、配套公共服務(wù)設(shè)施、公共適老設(shè)施、綠化平臺(tái)和開敞式公共活動(dòng)平臺(tái)等不計(jì)容積率。六安推進(jìn)立體生態(tài)住宅、低密住宅供給，優(yōu)化建筑密度、陽臺(tái)、層高等規(guī)劃管控要求。取消70/90、計(jì)容新規(guī)共同指向提升住宅品質(zhì)、滿足改善性需求這一目標(biāo)。受此影響，未來新房面積大型化、產(chǎn)品改善化的趨勢(shì)將更加明顯，純剛需類產(chǎn)品市場(chǎng)份額將持續(xù)收縮，低密及大戶型的改善性產(chǎn)品將成為新房市場(chǎng)成交主導(dǎo)，另一方面，通過減少公共空間、半開敞空間等計(jì)容比例，產(chǎn)品得房率有望提升，購房者也將從中受益。

地方收儲(chǔ)加速落地
深長(zhǎng)沈蘭等9城發(fā)布房源征集公告
福州已收儲(chǔ)9501套

8月，地方收儲(chǔ)存量住房用作保障性住房進(jìn)入落地期，萍鄉(xiāng)、信陽、九江、六安、涼山、吉安泰和縣等6城發(fā)文支持，深圳、長(zhǎng)沙、沈陽、貴陽、蘭州、德州、商丘、肇慶、宜春等9城發(fā)布房源征集公告，明確了參與征集的商品房需滿足的條件。要求主要集中在區(qū)位、房源資質(zhì)、套型面積、房源形態(tài)、配套設(shè)施、收儲(chǔ)價(jià)格等幾方面。落地情況方面，作為全國首批租賃住房8個(gè)試點(diǎn)城市之一，截至目前，福州市已累計(jì)收購9501套商品房用作保障性租賃住房，預(yù)計(jì)明年全部推出，福州中心城區(qū)首批149套改建保障性租賃住房將于下月月底面向社會(huì)配租，既有45平方米-60平方米適合單人居住的戶型，也有90平方米-100平方米以上可滿足一家人居住的戶型，位置集中在工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院附近以及交通便利區(qū)域。

住建部訂立396萬套交付目標(biāo)
“白名單”已審批1.4萬億，房屋養(yǎng)老金試點(diǎn)開啟

8月，中央層面并未出臺(tái)重磅房地產(chǎn)政策，值得關(guān)注的是住建部在國務(wù)院新聞辦公室舉行“推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上的表態(tài)，主要涉及保交房、保障性住房、城鎮(zhèn)化、發(fā)展新模式等幾方面。保交房方面，訂立年底前396萬套交付目標(biāo)，白名單審批金額1.4萬億。住建部副部長(zhǎng)董建國表示，充分發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，目前商業(yè)銀行已經(jīng)按照審批程序通過了“白名單”項(xiàng)目5300多個(gè)，審批貸款金額近1.4萬億元，這些資金正在按照項(xiàng)目的工程進(jìn)度陸續(xù)發(fā)放到位。住建部會(huì)同金融監(jiān)管總局組織各地進(jìn)行了一次“大起底”，全面排查在建已售未交付的商品住房項(xiàng)目，鎖定了按照合同約定應(yīng)該在今年年底前交付的396萬套住房，作為保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)的目標(biāo)任務(wù)。保障性住房方面，前7月已籌集235萬套，投資4400多億。住建部披露，今年前7個(gè)月，全國保障性住房和城中村改造安置住房已經(jīng)開工和籌集235萬套（間），完成投資4400多億元。未來要從抓規(guī)劃編制、抓制度完善、抓項(xiàng)目建設(shè)、抓“好房子”樣板四方面入手，落實(shí)好加大保障性住房的建設(shè)和供給任務(wù)目標(biāo)。要加強(qiáng)項(xiàng)目的謀劃和儲(chǔ)備，做好明后年項(xiàng)目的前期工作，形成“實(shí)施一批、儲(chǔ)備一批、謀劃一批”的項(xiàng)目滾動(dòng)推進(jìn)機(jī)制。城鎮(zhèn)化方面，人均住房面積已超40平，城鎮(zhèn)化率超66%。住建部部長(zhǎng)倪虹透露，截至2023年年底，我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積超過40平方米，我國城市建成區(qū)面積達(dá)到6.4萬平方公里，常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到66.16%，超過9.3億人生活在城鎮(zhèn)，累計(jì)改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)超過25萬個(gè)，惠及4400多萬戶、約1.1億人。新模式方面，22城開啟房屋養(yǎng)老金試點(diǎn)。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)董建國在闡釋房地產(chǎn)發(fā)展新模式時(shí)提到，研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長(zhǎng)效機(jī)制，目前，上海等22個(gè)城市正在試點(diǎn)，房屋養(yǎng)老金個(gè)人賬戶通過繳納住宅專項(xiàng)維修資金已經(jīng)有了，試點(diǎn)的重點(diǎn)是政府把公共賬戶建立起來。房屋養(yǎng)老金由個(gè)人賬戶和公共賬戶兩部分組成，個(gè)人賬戶是業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金，交存按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。公共賬戶資金來源包括土地出讓金、地方財(cái)政、老舊小區(qū)改造資金等，由政府負(fù)責(zé)建立，并實(shí)行統(tǒng)籌管理，不需要居民額外繳費(fèi)，不會(huì)增加個(gè)人負(fù)擔(dān)。房屋養(yǎng)老金主要用于房屋的體檢、保險(xiǎn)、維修三方面。其中，個(gè)人賬戶資金專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，并遵循現(xiàn)有的專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定，公共賬戶資金主要用于房屋體檢和保險(xiǎn)等支出。